マンション売却の総合ガイド：費用と手続きのすべて

マンション売却の仲介手数料

マンションを不動産仲介会社で売却する際には、支払う仲介手数料が最も大きな費用となります。この手数料は売却価格に応じて決まり、「宅地建物取引業法」という法律によって、以下のように段階的に上限額が定められています。

• 200万円以下の部分の5%
• 200万円超〜400万円以下の部分の4%＋2万円
• 400万円超の部分の3%＋6万円

仲介手数料の計算方法

例えば、売却価格が4,000万円の場合、仲介手数料は以下のようになります。

• 200万円 × 5% = 10万円
• 200万円 × 4% = 8万円 ＋ 2万円 = 10万円
• 3,600万円 × 3% = 108万円 ＋ 6万円 = 114万円
• 合計：10万円 ＋ 10万円 ＋ 114万円 = 134万円

マンション売却にかかる税金

マンション売却には、仲介手数料以外にも様々な税金がかかります。主な税金には以下のものがあります。

印紙税

印紙税は、契約書などの課税文書に収入印紙を貼付し、消印を施して納付する税金です。通常、売買契約書は売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管するため、2通作成されます。この契約書に印紙を貼付することで、印紙税が納付されます。

印紙税の額は、契約書に記載された金額によって異なります。以下は、契約金額に応じた印紙税の一覧です。

500万円超〜1,000万円以下	10,000円（軽減税額：5,000円）
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円（軽減税額：10,000円）
5,000万円超〜1億円以下	60,000円（軽減税額：30,000円）
1億円超〜5億円以下	100,000円（軽減税額：60,000円）
5億円超〜10億円以下	200,000円（軽減税額：160,000円）

不動産の譲渡に関する契約書の場合、令和6年3月31日までに作成されたものは、上記の軽減税額が適用されます。

登録免許税

登録免許税は、国に支払う税金であり、抵当権の抹消登記を行う際に必要となります。マンションの売却時には、売却金額をもってローンの残債を一括返済することが一般的です。ローンが完済されると、抵当権がなくなるため、登記簿から抵当権を抹消することが可能となります。

通常、購入者は抵当権が抹消されていることを前提にマンションを購入するため、売却者は物件の引き渡しと同時に抵当権の抹消手続きを行います。抵当権の抹消手続きは、司法書士が法務局で代行することが多いです。この際に発生する手数料として、登録免許税が法務局に支払われます。

譲渡所得税

マンションの売却により生じた利益に対して課税される税金が譲渡所得税です。譲渡所得税の計算は少し複雑になっています。そこで、ここからは、計算方法について具体例を交えて解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得を算出する

譲渡所得税の計算をするには、譲渡所得をあらかじめ算出しなければなりません。譲渡所得は、不動産の売却金額から、その不動産を取得・譲渡するためにかかった費用と、売却時に利用できる控除額を引き算して算出します。計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用・購入時諸費用

譲渡所得の算出に用いる項目

• 売却価格：マンションを売却した際の金額
• 取得費：マンションを購入した際の金額（土地と建物に分けて計算されます）
  土地：購入時の金額
  建物：購入時の金額から減価償却費を差し引いた金額（躯体と設備の残償却費）
• 購入時諸費用（仲介手数料、登録免許税、登記費用、不動産所得税など）
• 譲渡費用（仲介手数料、広告費、修繕費など）

譲渡所得の税率

譲渡所得の税率は、マンションを所有していた期間によって異なります。

	短期譲渡所得（所有期間5年以下）	長期譲渡所得（所有期間5年超）
所得税率	30%	15%
住民税率	9%	5%
復興特別所得税	所得税額の2.1%	所得税額の2.1%
合計	約39.63%	約20.315%

具体例を使って、譲渡所得税を計算する

それでは、こちらの具体例を用いて、実際に譲渡所得・譲渡所得税を計算してみましょう。

具体例

• マンションの売却価格：6,000万円
• マンションの取得費：4,000万円（土地2,500万円、建物1,500万円）
• 譲渡費用・購入時諸費用：250万円（仲介手数料等）
• 所有期間：10年（長期譲渡所得）

譲渡所得：6,000万円 – 4,000万円 – 250万円 = 1,750万円
譲渡所得税：

• 所得税 = 1,750万円 × 15% = 262.5万円
• 住民税 = 1,750万円 × 5% = 87.5万円
• 復興特別所得税 = 262.5万円 × 2.1% = 5.51万円
• 合計税金 = 262.5万円 + 87.5万円 + 5.51万円 = 355.51万円

この例では、マンションの売却により生じた譲渡所得1,750万円に対して、約356万円の譲渡所得税が発生します。

その他費用

司法法書士報酬の概要

法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する際には、報酬を支払うことになります。
一般的な報酬の範囲は、約1万円から3万円程度となっています。
自分で手続きを行うことも可能ですが、必要な書類の準備や手続きの複雑さを考慮すると、専門家である司法書士に依頼することが推奨されます。

一括返済手数料（繰り上げ返済手数料）

ローンを組んでいた場合、一括返済手数料も考慮する必要があります。

一括返済手数料とは、ローンを一括返済する際に、金融機関が請求する手数料です。この手数料は、ローン契約時の条件や金融機関によって異なり、ローン残高の数パーセント（例：1～3%）や固定金額（例：数万円）といった形で設定されていることが一般的です。

マンション売却の流れと必要な手続き

マンション売却の流れは大まかに以下の通りです。

まとめ

マンション売却は、価格設定から契約締結まで、多くのステップと注意点があります。事前に費用の内訳を把握し、適切な価格設定と販売戦略を立てることが重要です。また、売却にかかる費用や税金を事前に確認し、余裕を持った資金計画を立てましょう。売買契約を締結する際には、契約内容を十分に確認することが重要です。不明点や不安な点があれば、専門家や不動産会社に相談することをお勧めします。このような複雑なプロセスをスムーズに進めるためには、信頼できるパートナーを選ぶことが不可欠です。

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