サブリースの実態を徹底解剖！知らずに契約してしまうと…

サブリースとは？

サブリース契約とは、不動産の所有者が自身の物件を他の事業者に賃貸し、その事業者がさらに第三者に賃貸する契約のことを指します。このシステムでは、サブリース会社が所有者に代わって物件の賃貸管理を行い、定期的に賃料を所有者に支払います。

この賃料とは、サブリース会社に支払う保証料（家賃の10～20％程度）と家賃の差額のことを示し、所有者は空室や滞納の有無に関わらず、家賃のおよそ80～90％の収入が必ず得られます。
一般的な管理委託の場合は、入居者の有無によって家賃収入が変動するため、空室や滞納がある場合は収入が減ってしまいますが、サブリースでは、空室や家賃滞納による収入減少のリスクが軽減されています。

このように、所有者は物件管理の手間を省くことができ、安定した収入を得ることができるメリットがあります。しかし、一度契約を結ぶと解除が困難な場合が多く、市場状況の変化に柔軟に対応できないデメリットもあります。サブリース契約を検討する際には、契約内容を十分に理解し、将来的なリスクを考慮することが重要です。

サブリースが解除できない問題

サブリース契約が解除できない問題は、契約の性質と法律の規定によって生じます。サブリース契約は長期間にわたることが多く、契約書に解除条件が明記されていても、実際には借地借家法による賃借人の保護が優先されるため、所有者は契約を簡単に解除することができません。

例えば、サブリース会社が倒産した場合でも、借地借家法によって賃借人の権利が強く保護されているため、契約は自動的に終了せず、新たな事業者が契約を引き継ぐ可能性があります。このような法的な枠組みにより、所有者は市場状況の変化やサブリース会社の運営状況に対応できず、不利な状況に陥るリスクがあります。

したがって、サブリース契約を結ぶ際には、契約内容を十分に検討し、借地借家法による賃借人の保護がどのように影響するかを理解しておくことが重要です。

借地借家法とは？

借地借家法は、賃貸人と賃借人の関係に関わる日本の法律です。この法律は、入居者の権利を守るためのルールを定めており、物件の更新や解約、賃料の設定や変更などについて規定しています。賃貸人は、この法律に従って入居者との契約を結び、管理を行う必要があります。借地借家法により、入居者は安心して生活できる環境が保証されますが、一方で所有者は入居者の権利を尊重しながら適切に物件を運営する必要があります。

例えば、区分マンションの所有者がサブリース会社と契約した場合、そのサブリース会社は賃借人となり、借地借家法の規定に従って物件を管理する必要があります。この場合、所有者はサブリース会社に対して賃貸人としての責任を負い、サブリース会社は入居者に対して賃貸人としての責任を負います。

サブリースが解除できなくて起きる問題

サブリース契約が解除できない場合、複数の問題が生じる可能性があります。
市場状況の変化により賃料が下落した場合、固定されたサブリース契約（よくあるケースでいうと相場賃料の90％）によって収入が減少し、物件の運用が悪化するリスクがあります。これにより、不動産所有者の収益性が低下し、投資の効率が悪くなる可能性があります。

また、物件の売却を検討する際には、サブリース契約が残っていると、収益還元法に基づいた評価で物件価格が下がることがあり、本来の価格よりも数百万円低く売却せざるを得なくなることがあります。
さらに、サブリース契約が残っている物件は、買い手が見つかりにくいことがあり、契約の制約が買い手にとって不利と見なされる場合、物件の魅力が低下し、売却が困難になる可能性があります。
これらの問題は、サブリース契約が解除できないことによるリスクを示しており、不動産所有者にとって慎重な契約管理と将来の計画が必要です。

サブリース契約の問題に対してすぐに行うべきこと

サブリース契約の問題に直面した場合、以下のような対応が考えられます。

まとめ

サブリース契約は、不動産投資において便利な仕組みですが、契約内容を十分に理解していないと、後で問題に直面する可能性があります。契約が解除できない場合に備えて、法的なアドバイスを受けることや、交渉の可能性を探ることが重要です。また、将来的なリスクを考慮して、代替案を検討することも検討するべきでしょう。